Face à l’explosion des locations touristiques de courte durée et à la pression croissante sur le marché immobilier, la Ville de Nice vient de franchir une nouvelle étape dans sa politique de régulation. Réuni en séance plénière ce 19 juin, le conseil municipal a adopté une nouvelle délibération encadrant les meublés touristiques. Un texte présenté comme plus simple, plus lisible mais aussi plus ferme, dans un contexte marqué par une décision récente du tribunal administratif et par la volonté affichée de préserver l’équilibre entre attractivité touristique et accès au logement.
Un dossier devenu central pour l’avenir du logement à Nice
À Nice, la question des locations meublées touristiques est devenue au fil des années l’un des principaux sujets de tension du marché immobilier. Dans plusieurs quartiers du centre-ville, du Vieux-Nice au Port en passant par le Carré d’Or ou le secteur Gambetta, la multiplication des plateformes de location de courte durée a profondément modifié l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents.
Depuis plus d’une décennie, la municipalité tente d’encadrer un phénomène qui accompagne le succès touristique de la capitale azuréenne. Avec plus de cinq millions de visiteurs par an et une attractivité internationale croissante, Nice fait partie des villes françaises les plus concernées par la transformation de logements classiques en hébergements touristiques.
La municipalité estime que cette évolution contribue à raréfier l’offre locative traditionnelle, à augmenter les prix et à compliquer l’accès au logement pour les actifs, les étudiants et les familles niçoises.
Une réglementation fragilisée par une décision de justice
Le dernier règlement adopté par la Métropole Nice Côte d’Azur le 5 décembre 2025 avait pourtant marqué un durcissement significatif des conditions d’exploitation des meublés touristiques. Mais fin janvier 2026, le Tribunal administratif de Nice a partiellement suspendu ce dispositif à la suite d’un recours en référé introduit par deux associations représentatives du secteur : l’Union des Professionnels de la Location Touristique (UPLT) et la Société des Loueurs Professionnels de Meublés (SLPM).
La juridiction administrative n’a pas remis en cause le principe même de la régulation mais a demandé à la Métropole de revoir la méthode de calcul utilisée pour fixer les quotas dans les secteurs les plus tendus. Cette décision a conduit à l’instauration d’un moratoire temporaire jusqu’au 31 août 2026, empêchant l’enregistrement de nouvelles demandes dans les zones concernées.
Face à cette situation juridique incertaine, la Ville devait rapidement élaborer un nouveau dispositif afin d’éviter un vide réglementaire.
Des quotas maintenus dans les quartiers les plus touchés
La nouvelle délibération adoptée ce vendredi conserve le principe de quotas dans les secteurs où la pression immobilière demeure la plus forte. Quatre zones particulièrement tendues restent ainsi soumises à un plafonnement strict du nombre d’autorisations délivrées. Le seuil retenu est fixé à 0,9 % du parc de logements de chaque secteur, soit un maximum de 691 autorisations en 2026.
Pour la municipalité, ce mécanisme constitue l’un des principaux outils de lutte contre l’industrialisation des locations touristiques.
L’objectif affiché est clair : empêcher la transformation massive d’immeubles entiers en hébergements de courte durée tout en maintenant une activité économique liée au tourisme.
Une autorisation plus longue mais désormais non renouvelable
Parmi les principales évolutions du texte figure la création d’une autorisation temporaire unique valable cinq ans. Jusqu’à présent, les autorisations étaient délivrées pour trois ans et devaient être renouvelées régulièrement.
Le nouveau système allonge donc la durée de validité tout en supprimant la possibilité de renouvellement automatique.
La Ville espère ainsi simplifier les démarches administratives tout en limitant la pérennisation de certains investissements spéculatifs reposant exclusivement sur la location touristique.
Les résidences principales pourront être louées davantage
Autre changement notable : les propriétaires de leur résidence principale pourront désormais louer leur logement jusqu’à 120 jours par an. Le plafond était auparavant fixé à 90 jours.
Cette mesure répond à une demande récurrente de nombreux particuliers qui utilisent ponctuellement leur logement pour compléter leurs revenus tout en conservant une occupation principale du bien.
Pour la municipalité, cette souplesse permet de distinguer clairement les particuliers des opérateurs professionnels.
Le développement de la location mixte encouragé
La Ville entend également poursuivre le développement de la location dite « mixte ». Ce modèle permet d’alterner occupation résidentielle classique et location touristique sur certaines périodes définies.
Selon les chiffres communiqués par la municipalité, plus de 200 logements sont déjà concernés en 2026.
Cette formule est perçue comme une piste de compromis permettant de répondre simultanément aux besoins du tourisme et à ceux du logement permanent.
Une exigence renforcée sur la performance énergétique
Dans un contexte où les enjeux climatiques occupent une place croissante dans les politiques publiques, le nouveau règlement introduit également l’obligation de produire un diagnostic de performance énergétique conforme.
Cette disposition s’inscrit dans la continuité des évolutions législatives nationales visant à améliorer la qualité énergétique du parc immobilier français.
Elle pourrait avoir des conséquences importantes sur certains logements anciens du centre-ville niçois, particulièrement nombreux dans les quartiers historiques.
Éric Ciotti défend un « équilibre » entre tourisme et logement
Pour le maire de Nice, cette nouvelle réglementation doit permettre de sortir définitivement du contentieux juridique tout en maintenant une politique volontariste.
« Notre objectif est très clair : lutter contre l’industrialisation des locations touristiques et leurs excès qui réduisent l’offre de logements pour les Niçois, tout en préservant le droit des propriétaires à louer leur appartement dans un cadre simple et lisible », a déclaré Éric Ciotti lors de l’adoption du texte. L’édile considère que l’absence de réglementation aurait ouvert la voie à plusieurs centaines de nouvelles autorisations dans les secteurs les plus sensibles.
Selon lui, le dispositif adopté doit au contraire permettre de réduire progressivement le nombre total de logements touristiques sur le territoire communal.
Une concertation déjà engagée pour 2027
Le règlement voté vendredi ne constitue toutefois qu’une étape transitoire. Son application est prévue du 1er septembre au 31 décembre 2026.
D’ici là, la Ville, la Métropole, les professionnels du secteur, les associations de propriétaires ainsi que les représentants de l’opposition municipale doivent poursuivre les discussions afin d’élaborer un cadre pérenne applicable à compter du 1er janvier 2027.
Les débats devraient notamment porter sur le périmètre des zones soumises à quotas, les conditions de compensation des logements retirés du marché classique et l’évolution du dispositif de location mixte.
Derrière les chiffres, une bataille pour l’identité de la ville
Au-delà des aspects réglementaires, le débat révèle une question plus profonde : celle du modèle de développement urbain de Nice.
Ville touristique internationale, la capitale azuréenne doit aujourd’hui relever un défi commun à de nombreuses métropoles européennes : accueillir les visiteurs sans devenir inaccessible à ceux qui y vivent toute l’année. Entre attractivité économique, dynamisme touristique et droit au logement, la municipalité tente de tracer une ligne de crête.
Le nouveau règlement adopté ce 19 juin constitue une nouvelle tentative pour maintenir cet équilibre fragile dans une ville où chaque logement disponible est devenu un enjeu stratégique.
La Rédaction
